相続以外で農地の名義変更をするためには、原則、農業委員会での許可を受けないといけません。
名義変更にかかる許可は２種類。
- 農地法３条許可
農地を農地として利用するための名義変更。
- 農地法５条（農地転用）許可申請
農地を農地以外の用途で利用するための名義変更。
３条は「農地として」、５条は「農地以外の用途で」なので関係ない感じがしますね。
関係ありまクリスティー
農地関係での相談は、用途が決まってないことも多いです。普通の不動産のように、ただ「名義変更がしたい」というもの。
つまり、目的は「名義変更」です。
名義変更するには３条許可か５条許可を受けないといけません。ってことは、どっちかの許可を受けることができれば名義変更ができるんです。大いに関係ありますね。
なので、名義変更したい。以外の目的がない相談者には、３条と５条の許可要件はこうです。どっちかクリアできそうですか？という話をします。
３条だけ、５条だけしか理解してなかったら、選択肢がなく、目的達成できるかもしれないのにできないと思い込んでしまうおそれがあります。
法改正などで、できなかったことができるようになることも。
どっちも検討するのもアリ
農業委員会にはどっちかでしか話できないってことはありません。
最初は３条で話をしてたけど、最終的に５条で申請。は可能で、その逆もできます。
例えば、
- 農地を農地のまま将来の住宅用として子に贈与を考えてたけど、３条の農業従事者要件がクリアできないことが分かった。計画を前倒しして子が住宅を建てるということで５条でいこう。
- 資材置場として農地転用したかったが、農振農用地で絶対に認められないことが分かった。農業も興味あったから３条で買って農業にも取り組もう。
- 農地転用で話を進めてたけど所有者が高齢で体調も思わしくなくなってきたから、農地転用は諦め、農業できる体制を整えて早く手続できる３条に切り替えよう。
みたいな。
計画を立てれるか
重要なのは計画です。
農地法３条許可申請なら営農計画、農地法５条許可申請なら事業計画を立てないといけないので、農業委員会担当者に計画を示しながら話を進めていくことになります。
どちらも検討することはできますが、言ってることが変わるというのは普通に考えて怪しいので、担当者との面識や農地法の知識がないと「ほんとにちゃんとやるば？」と警戒されるかもしれません。
担当者にしっかり説明するのが難しいようであれば、担当者と関係性が築けている行政書士への依頼を検討してみてください。
行政書士へ依頼したとしても、実行する気がない計画であれば申請を行うことはできないので、実行性のある計画を立てましょう。
ちゃんとやらんかったらあとで痛い目見るかもしれません。