農地転用許可申請
農地に建物を建てる、資材置場にする、駐車場にするなど、農業以外の用途で使うことを「農地転用」といい、手続は農地がある自治体の農業委員会で行います。
与那原町
西原町
農地転用は自分の農地を転用するか、他人の農地を転用するかで手続が変わります。
４条許可（届出）
自分所有の農地を転用する場合
５条許可（届出）
自分以外が所有の農地を転用する場合
４条は所有者だけで申請、５条は所有者と転用する人の連名での申請です。
農地法の手続を経ていない契約は無効
農地のやりとりや転用について契約を交わしても、農地法の手続を経ていない契約は無効です。
農地法の許可があってはじめて契約内容が有効になります。
また、農地転用手続をせずに転用すると、原状回復（農地に戻す）を求められる可能性があり、罰金や懲役の罰則も定められています。
土地の取引や活用をする場合は、農地かどうかを事前に確認してください。
農地と知らずに話を進めてしまうと、農地法の要件を満たせず契約内容や名義変更、地目変更などの目的が達成できないとなってしまうこともあります。
立地基準
農地転用は手続をすれば認められるというものではなく、基本的に認められない農地もあるので、経験豊富な行政書士に依頼してもどうにもならないところもあります。
| 無理っぽい |
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農用地区域内農地（農振農用地） |
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甲種農地 |
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１種農地 |
| いけるかも |
| ２種農地 |
| いける |
| ３種農地 |
無理っぽいにある農振農用地についてですが、農振農用地内にある農地を転用するには農振除外という手続を先にすることになります。
超絶紛らわしいんですが、農地と農振農用地は同じではなく、担当部署も違うことが多いです。
そして手続が必ずセットになるわけではありません。農振法の手続が必要でも農地法の手続は不要なこともありますし、逆に農振法の手続が不要でも農地法の手続が必要ということもあります。
とにかく農振法と農地法は関連するけど別だと思ってください。
一般基準
農地を転用して申請に係る用途に供することが確実と認められる
申請にあたっては許可後おおむね１年以内に実行できる計画の具体的な図面や資金計画を示さないといけません。
×農地のままでは安いから地目だけ変えて売りたい
×将来家を建てたいから買っておきたい
×置く資材はないけど資材置場で申請して雑種地にしたい
こういう理由では具体的な計画がないとして認められません。
また、基本的に転用ができるのは、その目的を達成するために最低限必要な面積です。
- 計画図面
家を建てるなら建築士に実際に設計図面を、駐車場や資材置場にするなら置くものの数や配置を記載した図面を、開発関係の手続が必要ならその手続に出す図面が必要です。
許可後は申請した計画通りに工事・利用をしないと地目変更できず農地法の規制がかかったままになります。
- 資金計画
自己資金で工事を行うのであれば口座の残高証明や通帳のコピーを提出、融資を受けるなら金融機関に申し込みを行い、融資証明書などの書類をもらって提出します。
資金計画や残高証明などを求めるのは、申請した計画通りにしなかったり許可後に放置する人が多いからです。
他に
周辺の農地に係る営農条件に支障を生ずるおそれがない
地域における農地の農業上の効率的かつ総合的な利用の確保に支障を生ずるおそれがない
などがあります。
農地転用以外にも手続きが必要かも？
沖縄県の土地利用規制
沖縄県
農地転用にはほとんど開発行為が絡みますので、開発関係の手続が必要なこともあります。
農地関係手続と開発関係手続は担当部署が違います。
相談の段階では農地担当者から開発関係も確認したかまでは聞かれないこともあるので、自身で開発関係の部署にも確認に行きましょう。
農地転用については大丈夫そうな計画でも都市計画法や建築基準法でダメとなることもあります。
開発関係の手続の審査は農地手続の審査と並行して進められることが多いので、開発関係の手続も認められる見通しでなければ農地法の許可もおりません。
開発関係の手続には測量や専門的な図面が必要なものもあり、業者や建築士、設計士などに依頼することになります。思いがけない時間と費用がかかるかもしれません。
また、土地の所有者が複数いる場合（共有や相続未登記など）は、その分の書類や連絡調整が増えますので時間も費用もかかることになります。
担当者が確認していること
他に注意することとしては、自治体や担当者や案件によって求められる要件や書類などが違うことや例外規定などもあります。
ちょっとネットで調べただけで大丈夫、ダメ、だと決めつけずに直接農業委員会に相談に行くか、行政書士に確認してもらうことをおすすめします。
税金大丈夫ですか？
農地転用には固定資産税や所得税、贈与税などの税金の絡みも出てきます。
どんなときにどんな税が課せられるのか
農林水産省
農業委員会の担当者が、許可出したあとに思ったより税金高かったってことで取下げとか変更する人が多くて困ってるって嘆いてました。
転用申請する前に税理士や税務署にしっかり確認しましょう。
許可もらえば名義と地目が変わる？
農地転用許可がおりても自動的に名義と地目が変わるわけではありません。
どちらも許可後に法務局で手続をすることになります。
名義変更は許可がおりればできますが、地目変更は許可後に計画通りに工事をしなかったり、ちょっとだけ利用しただけで転売したりなど、違う目的に使われることを防ぐためにすぐにはできないようになってます。
許可後にちゃんと申請時の計画通りに工事・利用したのか写真付きで農業委員会への報告があるので、計画通りでなかった場合は、変更手続や改めて手続をし直すことを求められたり、原状回復（農地に戻せ）を命じられる可能性もあります。
手続の流れ
①面会
お話をうかがって手続の内容などについて説明します。
土地の登記（全部事項証明書）や公図（地図証明書）など関係する書類を持っていればお持ちください。
②調査
調査費を頂いてから土地の視察や関係各所への確認を行います。
③調査結果報告・見積提示
調査結果や見積などについて説明を行います。
報酬の着手金を頂いてから書類作成に進みます。
④書類作成
⑤申請
受付は月に１回で、市町村によって受付期間が違います。タイミング次第では次の月に申請になります。
墓や開発関係など他の手続も必要であれば同時進行となります。
⑥許可（申請から１ヶ月～）
残りの報酬と諸費用などを頂きます。
⑦（登記名義変更）
土地の所有者が変わる場合は司法書士に名義変更を依頼してください。
⑧工事完了報告等、現況証明願
●工事完了報告等
工事の進捗状況や計画通りに土地を使っているかの報告を行います。
●現況証明願
農地じゃなくなったという証明を発行してもらいます。地目変更の手続に必要です。
⑨地目変更
現況証明を持って土地家屋調査士に依頼してください。