農地転用は土地全体をするのが基本ですが、土地の一部を転用することもできます。
いろいろ問題が起きるかもしれないので、どうしても一部転用をするときはどんなリスクがあるか事前にしっかり確認してください。
一部転用するケース
多いのは住宅建築のために土地の一部を転用したい場合です。
また、農地転用は基本的に必要最低限の面積で認めるということになってるので、利用面積に対して土地が広すぎると土地全体の転用が認められないことがあります。そこで一部転用というやり方でいくことがあります。
一部転用をしなくても、先に転用する部分を分筆してから普通に農地転用許可申請をすればいいのですが、土地売買契約の仕方などによっては一部転用許可後に分筆という方法をとるわけです。
農業委員会からは分筆してからにしてほしいって言われます。
一部転用許可後の分筆のリスク
一部転用許可後の分筆については、農業委員会担当者に嫌がられるかもしれません。できたら先に分筆してほしいと言われると思います。
理由としては、一部転用許可を出した面積と、実際に転用した面積が違っていると許可取り消しなどいろんなトラブルが起こる可能性があるためだそうです。
なので、一部転用許可申請をするときはこんな書類を提出します。
さらに分筆後に同一証明願という書類を提出して、申請した一部転用面積と、分筆した面積が同じであることの確認がされます。
めんどいから分筆しなければいい？
という考えに至るかもしれませんが、それはそれで問題があります。
普通、農地転用をすると地目を変えますね。一部転用したところを地目変更できればいいんですが、できないんですよ。
登記地目は１つの土地に１つと決まってますので、分筆して地目変更をしないと地目は農地のままということになります。
ということは、許可を受けて転用したとしても、地目は農地で農地法の規制はかかったままです。
将来この土地を利活用しようとしたときに改めて農地法の手続が必要になる可能性が高いです。
また、固定資産税は１つの土地に半分農地、半分宅地など複数の課税がされます。
転用した部分は地目が田や畑のままでもちゃんと宅地扱いなどで課税されますのでご安心ください（ズルは許さんぜよ）
全体売買（贈与）契約後の一部転用も注意
こういう農地売買の事案だとどうなるでしょう？
一部転用許可を受けて分筆・転用した部分は名義も地目も変更できます。
でも、土地全体の売買契約には入ってるけど手続をせず転用しなかった農地部分は？
一部転用許可申請なので、転用しなかった農地部分については農地法の許可が出ておらず名義の変更も地目の変更もできません。
つまり土地全体を売買したのに転用しなかった農地部分は売主名義のまま残ることになっちゃいます。
この状態から名義を買主に変えるとなると、改めて転用しなかった農地部分の農地法３条許可申請か農地転用許可申請をしないといけません。
こういったこともあるので、分筆前に契約するのであれば後々問題が出ないように慎重にしないといけません。
転用できるか確認の上、転用する部分を確定させて分筆をした後に契約や農地法の手続をすることをオヌヌメします。